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Kurzinfo: Hotels zählten im ersten Halbjahr 2015
offensichtlich zu den Lieblingen der Investoren! Zu
dieser Schlussfolgerung gelangten etliche spezialisierte
Dienstleister wie CBRE, JLL oder Colliers. Auch die Umfrage des Online-Fachmagazins hospitalityInside.com zeigte, dass
die Branche neuen Hotel-Projekten gute
Erfolgs-Chancen einräumt. Was sollten Hoteliers zur EnEV
wissen und umsetzen? Unsere Übersicht fasst die wichtigsten
Aspekte zusammen.
Im ersten Halbjahr 2015 zeigten sich auch internationale
Investoren von den deutschen Hotels sehr angetan:
"Hotels zählen zu den neuen Lieblingen der
Immobilieninvestoren" berichtet die Union Investment Real
Estate GmbH mit Sitz in Hamburg. Problematisch sei es
jedoch, wenn etliche Investoren das gleiche Projekt kaufen
wollten - dann gäbe es nur eine Lösung: das Hotel bereits in
den Projektentwicklungsphase zu erwerben.
"Auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt geht die rasante
Fahrt weiter" berichtet der spezialisierte Dienstleister
Jones Lang LaSalle, IP, Inc. (JLL). Der deutsche
Hotelinvestmentmarkt kenne weiterhin nur eine Richtung:
steil nach oben. Mit 44 Transaktionen und 1,48 Mrd. Euro im
ersten Halbjahr 2015 sei dies ein Plus von 10 Prozent
gegenüber dem Ergebnis des Vorjahres. Noch nie hätten in
einem ersten Halbjahr so viele Hotelobjekte (als
Einzeltransaktionen) den Besitzer gewechselt. Das Kapital,
das Investoren in großer Menge zur Verfügung stehe, wolle
untergebracht werden. Gemessen an der Gesamtzahl der
Einzeltransaktionen seien bis zur Jahresmitte knapp zwei
Drittel (23) auf das Konto von deutschen Anlegern gegangen.
Auch das weltweite Dienstleistungsunternehmen CBRE Group mit
Hauptsitz in Los Angeles und Deutscher Zentrale in Frankfurt
berichtete über den Hotelmarkt in Deutschland, der im
Vergleich zum ersten Halbjahr 2014 höher liege. Ausländische
Investoren seinen allerdings zu 80 Prozent beteiligt
gewesen. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld mache
Investitionen in Hotelimmobilien weiterhin sehr attraktiv,
besonders im Vergleich zu Bundesanleihen. Es befänden sich
derzeit einige große Objekte und Portfolios im Verkauf,
sodass CBRE auch 2015 mit einem Rekordergebnis rechne.
Wyndham Hotel Group und Colliers International Hotel
feierten am 22. Juli 2015 das Richtfest in München für das
erste Super 8-Hotel in Deutschland. Es wird auf rund 4.500
Quadratmeter Brutto-Geschoss-Fläche (BGF) über 168 Zimmer
und 38 Pkw-Stellplätze verfügen. Die Zimmer werden zwischen
17 und 18 Quadratmeter groß sein, die Bäder wären
dreigeteilt geplant, so dass Waschtisch, Dusche und WC durch
Türen getrennt seien. Die multifunktionale Lobby des Super 8
könne als Frühstücksraum oder Konferenzbereich genutzt
werden. Die Fertigstellung des Economy-Hotels sei für Herbst
2015 geplant.
Das Online-Fachmagazin hospitalityInside hat zusammen mit
der Union Investment das "Investment Barometer" initiiert.
Die Ergebnisse der neuesten Umfrage zeigten, dass die gute
Stimmung in der Branche im Frühjahr 2015 im Vergleich zum
Herbst 2014 kaum getrübt sei. Der Optimismus greife vor
allem bei neuen Hotel-Projekten, deren Entwicklungs-Chancen
mit über 75 Prozent immer noch deutlich mit "gut" und "sehr
gut" eingeschätzt würden.
Infoquellen:
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Union Investment
Real Estate, www.union-investment.de
| Jones Lang
LaSalle (JLL), www.jll.de
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CBRE Group Inc. www.cbre.de
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Wyndham Hotel
Group, www.wyndhamhotelgroup.de
| Colliers
International Hotel, www.colliers.de
|
www.hospitalityInside.com
Wer ein neues Hotel baut ist dafür verantwortlich, dass er
auch die bundesweit geltenden energiesparrechtlichen Regeln
der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des
Erneuerbaren-Energien Wärmegesetzes (EEWärmeG) erfüllt. Die
EnEV begrenzt den erlaubten Primärenergiebedarf zum Heizen,
Lüften, Wassererwärmen, Kühlen und Beleuchten. Das EEWärmeG
verpflichtet den Bauherren, dass er einen Teil seines
Wärmebedarfs über gewisse erneuerbare Energiequellen deckt
oder anerkannten Ersatzmaßnahmen umsetzt.
Die energiesparrechtlichen Regeln entwickeln sich stets
weiter: Bis Ende April dieses Jahres galt noch die ‚alte“
EnEV 2009 und seit dem 1. Mai ist die neue EnEV 2014 in
Kraft. Welche Fassung für ein Bauvorhaben gilt hängt davon
ab wann der Bauherr den Bauantrag einreicht. Diejenige
Fassung, die an dem Tag in Kraft ist, gilt für das gesamte
Bauvorhaben.
Ab 1. Januar 2016 erhöht die EnEV 2014 den
Energiestandard für Neubauten: Der zulässige
Jahres-Primärenergiebedarf sinkt um 25 Prozent und der
Wärmeschutz der Gebäudehülle steigt um ca. 20 Prozent. Wer
also den Bauantrag ab 2016 einreicht muss die erhöhten
Energie-Anforderungen erfüllen. Die EnEV regelt auch wie man
die entsprechenden Nachweise berechnet. Je nachdem, was die
Bauordnung des Bundeslandes fordert, wird der Bauherr mit
dem Bauantrag auch einen berechneten EnEV-Nachweis für den
Neubau mit einreichen.
Wer berechtigt ist diese Nachweise zu führen regelt auch die
Bauordnung des Landes. In der Regel sind es Architekten,
Ingenieure und qualifizierte Planer. Während der Bauphase
ändert sich noch so manches Detail in der Ausführung. Doch
wenn der Neubau fertig errichtet ist muss der Bauherr dafür
sorgen, dass ihm ein berechtigter Fachmann einen
Energieausweis ausstellt auf der Grundlage des fertig
errichteten Neubaus. Diesen kann er der Baubehörde als
Nachweis vorlegen, wenn sie ihn verlangen oder potenziellen
Käufern, Mietern oder Pächtern ggf. als Information bei der
Besichtigung vorlegen.
Parallel zur EnEV muss der Bauherr auch die Anforderungen
des EEWärmeG 2011 erfüllen. Dieses Gesetz verpflichtet ihn
einen Teil des Wärmebedarfs des Gebäudes für die Heizung,
Wassererwärmung und Kühlung über anerkannte erneuerbare
Energien zu decke, beispielsweise die Sonnenenergie über
Solaranlagen. Alternativ kann er das EEWärmeG auch über
anerkannte Ersatzmaßnahmen erfüllen, wenn er beispielsweise
die Energieeffizienz des Gebäudes erhöht, indem er noch
besser baut als es die EnEV fordert. Auch für diese
Pflichten muss er die entsprechenden Nachweise von einem
berechtigten Planer ausstellen lassen und der Baubehörde
vorlegen.
Infoquellen:
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Übersicht: Geltende EnEV-Fassung
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EnEV 2014
§ 4 Anforderungen Nichtwohnbau
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EnEV 2014
Anl. 2 Anforderungen Nichtwohnbau
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Dienstleister: Spezialisten finden
Wer sein Hotel sanieren oder erweitern will muss
gegebenenfalls auch die Anforderungen der EnEV und des
EEWärmeG erfüllen.
Aus der Sicht der Verordnung handelt es sich dabei entweder
um die Änderung der Gebäudehülle (Außenbauteile wie Dach,
Außenwand, Fenster oder Decken werden entweder saniert,
erneuert oder erstmals eingebaut) oder um die Erweiterung
der beheizten oder gekühlten Nutzfläche (Anbau, Aufstockung
oder bisher ungenutzter Dach- oder Kellerraum werden
ausgebaut).
Wer die Außenhülle seines Hotels verändert muss die
Wärmeschutz-Anforderungen der EnEV 2014 erfüllen, wenn er
mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche eines Außenbauteils
(Dach, Außenwand, Fenster oder Decke) energetisch verändert,
beispielsweise neue Fenster einbaut oder die Außenwand
dämmt. Allerdings greift diese Anforderung nur auf die
geänderte Außenbauteilfläche – beispielsweise nur auf die
neu gedämmte Nord-Fassade des Hotels.
Bei Erweiterungen im Bestand kommt es darauf an, ob der
Hotelier bei dieser Gelegenheit auch eine neue Heizung
einbaut. Wenn die alte Heizung auch den neuen Gebäudeteil
mitversorgt, müssen nur die neuen oder geänderten
Außenbauteile die EnEV erfüllen. Wer anlässlich einer
großflächigen Erweiterung auch die Heizung erneuert, muss
dafür sorgen, dass der neue Anbau, Aufstockung oder Ausbau
die Neubau-Anforderungen der EnEV 2014 erfüllt.
Allerdings greift die energetische Verschärfung der EnEV ab
2016 nicht auch für diese Fälle. Was jedoch gelten kann sind
die Anforderungen des EEWärmeG, wenn man die Erweiterung im
Sinne des Gesetzes als eigenständiges Gebäude betrachten
kann.
Infoquellen:
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EnEV 2014
§ 9 Anforderungen im Bestand
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EnEV 2014
Anl. 3 Anforderungen im Bestand
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Dienstleister: Spezialisten finden
Pflichten erfüllen:
Energieausweis, Klimaanlagen, Heizung und oberste
Geschossdecken
Nach der neuen EnEV 2014 müssen nun nicht nur öffentliche
Dienstleistungsgebäude – wie Rathäuser oder Bürgerzentren –
einen Energieausweis für ihre Besucher aushängen. Auch
vielbesuchte, privatwirtschaftlich genutzte Gebäude – wie
Hotels, Kinos, Banken, Theater, usw. – müssen seit dem 1.
Mai 2014 einen Energieausweis für die Kunden gut sichtbar
aushängen, wenn sie über 500 Quadratmeter Nutzflächen mit
starkem Publikumsverkehr aufweisen und für das Gebäude ein
Energieausweis vorliegt.
Achtung: Auch bestimmte ältere Energieausweise erkennt die
Verordnung als gültig an. Wenn kein gültiger Ausweise
vorliegt greift die Aushangpflicht greift sobald ein
entsprechender Energieausweis erstellt wird. Wenn der
Eigentümer das Hotel nicht selbst betreibt muss er dem
Mieter oder Pächter gegebenenfalls den Energieausweis
übergeben, damit er ihn aushängen kann.
Ein Energieausweis wird notwendig wenn das Hotel verkauft,
neu vermietet, verpachten oder verleast wird. In diesen
Fällen muss der Verkäufer oder Vermieter den potenziellen
Kunden bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen.
Nachdem der Kauf- oder der neue Miet-, Pacht- oder
Leasingvertrag abgeschlossen ist muss er dem neuen
Eigentümer oder Mieter den Energieausweis als Original oder
Kopie übergeben. Wenn vorab eine Anzeige in einem
kommerziellen Medium geschaltet wird müssen auch bestimmte
Energiekennwerte mit veröffentlicht werden, wenn bereits ein
Energieausweis vorliegt.
Die meisten Hotels sind auch mit Klimaanlagen ausgestattet.
Wenn ihre Nennleistung für den Kältebedarf 12 Kilowatt (kW)
übersteigt, muss der Betreiber die Anlage regelmäßig von
einem berechtigten Fachmann und nach dem Zeitplan der EnEV
inspizieren lassen. Neu ist, dass der Inspektor für seinen
Bericht, den er dem Betreiber übergibt, nun auch eine
Registriernummer beantragt beim Deutschen Institut für
Bautechnik (DIBt). Der Betreiber der Klimaanlage, bzw. der
Hotelier ist auch verpflichtet die Inspektions-Berichte der
zuständigen Landesbehörde vorzulegen, wenn diese sie als
Nachweise verlangen.
Wer ein Hotel in einem älteren Gebäude zu seinem Eigentum
zählt muss auch die Nachrüstpflichten nach der EnEV 2014
erfüllen: alte Heizkessel nach dem Zeitplan der Verordnung
erneuern, warme Leitungen und Armaturen dämmen, Regelungen
für die Heizung installieren oder die oberste Geschossdecke
über den beheizten Räumen dämmen.
Infoquellen:
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EnEV 2014
§ 16 Energieausweise
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Dienstleister: Aussteller finden
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EnEV 2014
§ 12 Inspektion Klimaanlagen
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Dienstleister: Spezialisten finden
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EnEV 2014
§ 10 Nachrüstpflichten im Bestand
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Dienstleister: Bau-Spezialisten finden
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Dienstleister: Heizungs-Spezialisten finden
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EnEV 2014,
§ 27 Ordnungswidrigkeiten
Die EnEV 2014 listet auch die Versehen, die als
Ordnungswidrigkeiten gelten. Für die mögliche Bußgeldhöhe
verweist die Verordnung auf das Energieeinsparungsgesetz
(EnEG 2013).
Bis zu 50.000 Euro Bußgeld kann beispielsweise drohen, wenn
ein Bauherr vorsätzlich oder fahrlässig nicht dafür sorgt,
dass sein neu erbautes Hotel die Anforderungen der EnEV
erfüllt.
Auch wer in seinem Hotel eine alte Heizung weiterhin
betreibt obwohl die EnEV es verbietet riskiert diese hohe
Bußgeldsumme.
Wer den Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung nicht
wie gefordert vorlegt kann mit einem Bußgeld bis zu 15.000
Euro belangt werden.
Die einzige Ordnungswidrigkeit, die erst ein Jahr später –
erst ab dem 1. Mai 2015 in Kraft tritt – ist in Verbindung
mit den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Allerdings
soll das das keineswegs bedeuten, dass die neue Pflicht
nicht erfüllt werden muss!
Infoquellen:
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Übersicht: EnEV-Verstöße und Bußgelder
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EnEV 2014,
§ 27 Ordnungswidrigkeiten
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Dienstleister: EnEV-Spezialisten finden
Die EnEV 2014 strebt energieeffiziente Gebäude an, mit einem
geringen Energieverbrauch zum Heizen, Lüften,
Wassererwärmen, Kühlen und Beleuchten. Diese Ziele sind auch
für Hoteliers, ihre Gäste und für die Umwelt erstrebenswert.
Unter diesem Blickwinkel sind die vielfachen EnEV-Pflichten
der Hoteliers in ihrer Rolle als Eigentümer, Betreiber,
Mieter oder Pächter ein zukunftsorientierter Beitrag auch
für kommende Generationen.
Infoquellen:
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Info-Broschüren zur EnEV-Praxis
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Leseprobe:
Praxis-Dialog EnEV Nichtwohnbau
Autorin: Melita Tuschinski
Redaktion
EnEV-online.de
Quellen und weitere Informationen:
EnEV 2014: Kurzinfo für die Praxis
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