Energieausweis und EnEV 2009

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Hotels sind die Lieblinge der Investoren

Hotels sind die Lieblinge der Investoren

Was Eigentümer und Betreiber von Hotels über die  Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) wissen sollten

22.07.2015 Autorin: Melita Tuschinski, Redaktion EnEV-online.de


+ Kurzinfo: Hotels zählten im ersten Halbjahr 2015 offensichtlich zu den Lieblingen der Investoren! Zu dieser Schlussfolgerung gelangten etliche spezialisierte Dienstleister wie CBRE, JLL oder Colliers. Auch die Umfrage des Online-Fachmagazins hospitalityInside.com zeigte, dass die Branche neuen Hotel-Projekten gute Erfolgs-Chancen einräumt. Was sollten Hoteliers zur EnEV wissen und umsetzen? Unsere Übersicht fasst die wichtigsten Aspekte zusammen.

Aufzählung

Hotels sind die Lieblinge der Investoren

Aufzählung

Was sollten Hoteliers beim Bau eines neuen Hotels wissen?

Aufzählung

Was sollte ein Hotelier bei Sanierung, Anbau oder Umbau beachten?

Aufzählung

Welche Pflichten muss er nach EnEV erfüllen?

Aufzählung

Welche Konsequenzen drohen bei Verstößen?


Hotels als die Lieblinge der Investoren

Im ersten Halbjahr 2015 zeigten sich auch internationale Investoren von den deutschen Hotels sehr angetan:

"Hotels zählen zu den neuen Lieblingen der Immobilieninvestoren" berichtet die Union Investment Real Estate GmbH mit Sitz in Hamburg. Problematisch sei es jedoch, wenn etliche Investoren das gleiche Projekt kaufen wollten - dann gäbe es nur eine Lösung: das Hotel bereits in den Projektentwicklungsphase zu erwerben.

"Auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt geht die rasante Fahrt weiter" berichtet der spezialisierte Dienstleister Jones Lang LaSalle, IP, Inc. (JLL). Der deutsche Hotelinvestmentmarkt kenne weiterhin nur eine Richtung: steil nach oben. Mit 44 Transaktionen und 1,48 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2015 sei dies ein Plus von 10 Prozent gegenüber dem Ergebnis des Vorjahres. Noch nie hätten in einem ersten Halbjahr so viele Hotelobjekte (als Einzeltransaktionen) den Besitzer gewechselt. Das Kapital, das Investoren in großer Menge zur Verfügung stehe, wolle untergebracht werden. Gemessen an der Gesamtzahl der Einzeltransaktionen seien bis zur Jahresmitte knapp zwei Drittel (23) auf das Konto von deutschen Anlegern gegangen.

Auch das weltweite Dienstleistungsunternehmen CBRE Group mit Hauptsitz in Los Angeles und Deutscher Zentrale in Frankfurt berichtete über den Hotelmarkt in Deutschland, der im Vergleich zum ersten Halbjahr 2014 höher liege. Ausländische Investoren seinen allerdings zu 80 Prozent beteiligt gewesen. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld mache Investitionen in Hotelimmobilien weiterhin sehr attraktiv, besonders im Vergleich zu Bundesanleihen. Es befänden sich derzeit einige große Objekte und Portfolios im Verkauf, sodass CBRE auch 2015 mit einem Rekordergebnis rechne.

Wyndham Hotel Group und Colliers International Hotel feierten am 22. Juli 2015 das Richtfest in München für das erste Super 8-Hotel in Deutschland. Es wird auf rund 4.500 Quadratmeter Brutto-Geschoss-Fläche (BGF) über 168 Zimmer und 38 Pkw-Stellplätze verfügen. Die Zimmer werden zwischen 17 und 18 Quadratmeter groß sein, die Bäder wären dreigeteilt geplant, so dass Waschtisch, Dusche und WC durch Türen getrennt seien. Die multifunktionale Lobby des Super 8 könne als Frühstücksraum oder Konferenzbereich genutzt werden. Die Fertigstellung des Economy-Hotels sei für Herbst 2015 geplant.

Das Online-Fachmagazin hospitalityInside hat zusammen mit der Union Investment das "Investment Barometer" initiiert. Die Ergebnisse der neuesten Umfrage zeigten, dass die gute Stimmung in der Branche im Frühjahr 2015 im Vergleich zum Herbst 2014 kaum getrübt sei. Der Optimismus greife vor allem bei neuen Hotel-Projekten, deren Entwicklungs-Chancen mit über 75 Prozent immer noch deutlich mit "gut" und "sehr gut" eingeschätzt würden.

          Infoquellen:
          |
Union Investment Real Estate, www.union-investment.de
          | Jones Lang LaSalle (JLL), www.jll.de
          | CBRE Group Inc. www.cbre.de
          | Wyndham Hotel Group, www.wyndhamhotelgroup.de
          | Colliers International Hotel, www.colliers.de
          | www.hospitalityInside.com

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Neues Hotel bauen: EnEV und EEWärmeG erfüllen

Wer ein neues Hotel baut ist dafür verantwortlich, dass er auch die bundesweit geltenden energiesparrechtlichen Regeln der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbaren-Energien Wärmegesetzes (EEWärmeG) erfüllt. Die EnEV begrenzt den erlaubten Primärenergiebedarf zum Heizen, Lüften, Wassererwärmen, Kühlen und Beleuchten. Das EEWärmeG verpflichtet den Bauherren, dass er einen Teil seines Wärmebedarfs über gewisse erneuerbare Energiequellen deckt oder anerkannten Ersatzmaßnahmen umsetzt.

Die energiesparrechtlichen Regeln entwickeln sich stets weiter: Bis Ende April dieses Jahres galt noch die ‚alte“ EnEV 2009 und seit dem 1. Mai ist die neue EnEV 2014 in Kraft. Welche Fassung für ein Bauvorhaben gilt hängt davon ab wann der Bauherr den Bauantrag einreicht. Diejenige Fassung, die an dem Tag in Kraft ist, gilt für das gesamte Bauvorhaben.

Ab 1. Januar 2016 erhöht die EnEV 2014 den Energiestandard für Neubauten: Der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf sinkt um 25 Prozent und der Wärmeschutz der Gebäudehülle steigt um ca. 20 Prozent. Wer also den Bauantrag ab 2016 einreicht muss die erhöhten Energie-Anforderungen erfüllen. Die EnEV regelt auch wie man die entsprechenden Nachweise berechnet. Je nachdem, was die Bauordnung des Bundeslandes fordert, wird der Bauherr mit dem Bauantrag auch einen berechneten EnEV-Nachweis für den Neubau mit einreichen.

Wer berechtigt ist diese Nachweise zu führen regelt auch die Bauordnung des Landes. In der Regel sind es Architekten, Ingenieure und qualifizierte Planer. Während der Bauphase ändert sich noch so manches Detail in der Ausführung. Doch wenn der Neubau fertig errichtet ist muss der Bauherr dafür sorgen, dass ihm ein berechtigter Fachmann einen Energieausweis ausstellt auf der Grundlage des fertig errichteten Neubaus. Diesen kann er der Baubehörde als Nachweis vorlegen, wenn sie ihn verlangen oder potenziellen Käufern, Mietern oder Pächtern ggf. als Information bei der Besichtigung vorlegen.

Parallel zur EnEV muss der Bauherr auch die Anforderungen des EEWärmeG 2011 erfüllen. Dieses Gesetz verpflichtet ihn einen Teil des Wärmebedarfs des Gebäudes für die Heizung, Wassererwärmung und Kühlung über anerkannte erneuerbare Energien zu decke, beispielsweise die Sonnenenergie über Solaranlagen. Alternativ kann er das EEWärmeG auch über anerkannte Ersatzmaßnahmen erfüllen, wenn er beispielsweise die Energieeffizienz des Gebäudes erhöht, indem er noch besser baut als es die EnEV fordert. Auch für diese Pflichten muss er die entsprechenden Nachweise von einem berechtigten Planer ausstellen lassen und der Baubehörde vorlegen.

Infoquellen:
|
Übersicht: Geltende EnEV-Fassung

| EnEV 2014 § 4 Anforderungen Nichtwohnbau
| EnEV 2014 Anl. 2 Anforderungen Nichtwohnbau
| Dienstleister: Spezialisten finden

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Bestehendes Hotel verändern: sanieren oder erweitern

Wer sein Hotel sanieren oder erweitern will muss gegebenenfalls auch die Anforderungen der EnEV und des EEWärmeG erfüllen.

Aus der Sicht der Verordnung handelt es sich dabei entweder um die Änderung der Gebäudehülle (Außenbauteile wie Dach, Außenwand, Fenster oder Decken werden entweder saniert, erneuert oder erstmals eingebaut) oder um die Erweiterung der beheizten oder gekühlten Nutzfläche (Anbau, Aufstockung oder bisher ungenutzter Dach- oder Kellerraum werden ausgebaut).

Wer die Außenhülle seines Hotels verändert muss die Wärmeschutz-Anforderungen der EnEV 2014 erfüllen, wenn er mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche eines Außenbauteils (Dach, Außenwand, Fenster oder Decke) energetisch verändert, beispielsweise neue Fenster einbaut oder die Außenwand dämmt. Allerdings greift diese Anforderung nur auf die geänderte Außenbauteilfläche – beispielsweise nur auf die neu gedämmte Nord-Fassade des Hotels.

Bei Erweiterungen im Bestand kommt es darauf an, ob der Hotelier bei dieser Gelegenheit auch eine neue Heizung einbaut. Wenn die alte Heizung auch den neuen Gebäudeteil mitversorgt, müssen nur die neuen oder geänderten Außenbauteile die EnEV erfüllen. Wer anlässlich einer großflächigen Erweiterung auch die Heizung erneuert, muss dafür sorgen, dass der neue Anbau, Aufstockung oder Ausbau die Neubau-Anforderungen der EnEV 2014 erfüllt.

Allerdings greift die energetische Verschärfung der EnEV ab 2016 nicht auch für diese Fälle. Was jedoch gelten kann sind die Anforderungen des EEWärmeG, wenn man die Erweiterung im Sinne des Gesetzes als eigenständiges Gebäude betrachten kann.

Infoquellen:
|
EnEV 2014 § 9 Anforderungen im Bestand
| EnEV 2014 Anl. 3 Anforderungen im Bestand
| Dienstleister: Spezialisten finden

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Pflichten erfüllen: Energieausweis, Klimaanlagen, Heizung und oberste Geschossdecken

Nach der neuen EnEV 2014 müssen nun nicht nur öffentliche Dienstleistungsgebäude – wie Rathäuser oder Bürgerzentren – einen Energieausweis für ihre Besucher aushängen. Auch vielbesuchte, privatwirtschaftlich genutzte Gebäude – wie Hotels, Kinos, Banken, Theater, usw. – müssen seit dem 1. Mai 2014 einen Energieausweis für die Kunden gut sichtbar aushängen, wenn sie über 500 Quadratmeter Nutzflächen mit starkem Publikumsverkehr aufweisen und für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt.

Achtung: Auch bestimmte ältere Energieausweise erkennt die Verordnung als gültig an. Wenn kein gültiger Ausweise vorliegt greift die Aushangpflicht greift sobald ein entsprechender Energieausweis erstellt wird. Wenn der Eigentümer das Hotel nicht selbst betreibt muss er dem Mieter oder Pächter gegebenenfalls den Energieausweis übergeben, damit er ihn aushängen kann.

Ein Energieausweis wird notwendig wenn das Hotel verkauft, neu vermietet, verpachten oder verleast wird. In diesen Fällen muss der Verkäufer oder Vermieter den potenziellen Kunden bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen. Nachdem der Kauf- oder der neue Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag abgeschlossen ist muss er dem neuen Eigentümer oder Mieter den Energieausweis als Original oder Kopie übergeben. Wenn vorab eine Anzeige in einem kommerziellen Medium geschaltet wird müssen auch bestimmte Energiekennwerte mit veröffentlicht werden, wenn bereits ein Energieausweis vorliegt.

Die meisten Hotels sind auch mit Klimaanlagen ausgestattet. Wenn ihre Nennleistung für den Kältebedarf 12 Kilowatt (kW) übersteigt, muss der Betreiber die Anlage regelmäßig von einem berechtigten Fachmann und nach dem Zeitplan der EnEV inspizieren lassen. Neu ist, dass der Inspektor für seinen Bericht, den er dem Betreiber übergibt, nun auch eine Registriernummer beantragt beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt). Der Betreiber der Klimaanlage, bzw. der Hotelier ist auch verpflichtet die Inspektions-Berichte der zuständigen Landesbehörde vorzulegen, wenn diese sie als Nachweise verlangen.

Wer ein Hotel in einem älteren Gebäude zu seinem Eigentum zählt muss auch die Nachrüstpflichten nach der EnEV 2014 erfüllen: alte Heizkessel nach dem Zeitplan der Verordnung erneuern, warme Leitungen und Armaturen dämmen, Regelungen für die Heizung installieren oder die oberste Geschossdecke über den beheizten Räumen dämmen.

Infoquellen:
|
EnEV 2014 § 16 Energieausweise
| Dienstleister: Aussteller finden

| EnEV 2014 § 12 Inspektion Klimaanlagen
| Dienstleister: Spezialisten finden

| EnEV 2014 § 10 Nachrüstpflichten im Bestand
| Dienstleister: Bau-Spezialisten finden
| Dienstleister: Heizungs-Spezialisten finden
| EnEV 2014, § 27 Ordnungswidrigkeiten

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Konsequenzen kennen und vermeiden

Die EnEV 2014 listet auch die Versehen, die als Ordnungswidrigkeiten gelten. Für die mögliche Bußgeldhöhe verweist die Verordnung auf das Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013).

Bis zu 50.000 Euro Bußgeld kann beispielsweise drohen, wenn ein Bauherr vorsätzlich oder fahrlässig nicht dafür sorgt, dass sein neu erbautes Hotel die Anforderungen der EnEV erfüllt.

Auch wer in seinem Hotel eine alte Heizung weiterhin betreibt obwohl die EnEV es verbietet riskiert diese hohe Bußgeldsumme.

Wer den Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung nicht wie gefordert vorlegt kann mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro belangt werden.

Die einzige Ordnungswidrigkeit, die erst ein Jahr später – erst ab dem 1. Mai 2015 in Kraft tritt – ist in Verbindung mit den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Allerdings soll das das keineswegs bedeuten, dass die neue Pflicht nicht erfüllt werden muss!

Infoquellen:
|
Übersicht: EnEV-Verstöße und Bußgelder

| EnEV 2014, § 27 Ordnungswidrigkeiten
| Dienstleister: EnEV-Spezialisten finden

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Fazit

Die EnEV 2014 strebt energieeffiziente Gebäude an, mit einem geringen Energieverbrauch zum Heizen, Lüften, Wassererwärmen, Kühlen und Beleuchten. Diese Ziele sind auch für Hoteliers, ihre Gäste und für die Umwelt erstrebenswert. Unter diesem Blickwinkel sind die vielfachen EnEV-Pflichten der Hoteliers in ihrer Rolle als Eigentümer, Betreiber, Mieter oder Pächter ein zukunftsorientierter Beitrag auch für kommende Generationen.

Infoquellen:
|
Info-Broschüren zur EnEV-Praxis
|
Leseprobe: Praxis-Dialog EnEV Nichtwohnbau

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Autorin: Melita Tuschinski
Redaktion EnEV-online.de

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Quellen und weitere Informationen:

-> EnEV 2014: Kurzinfo für die Praxis

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