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Gerichtsurteil: Verkäufer haftet nicht für Energieausweis

10.06.2015

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht

Verkäufer haftet nicht für Energieausweis

Käufer verlangt Schadensersatz für falschen Energie-Standard

Es handelt sich um ein Wohnhaus Baujahr 1934. Im Jahr 2011 kaufen es die Kläger - nennen wir sie im weiteren Text "Käufer" vom Beklagten - d.h. vom "Verkäufer". Letzterer beauftragt im Jahr 2009 einen Makler das Grundstück samt Haus zu veräußern. Auch lässt er zu dem Zeitpunkt einen Energieausweis ausstellen und überreicht ihn dem Makler. Den Energieausweis gibt der Makler den Käufern kurz bevor die beiden Parteien im Februar 2011 den Kaufvertrag abschließen.

Im darauf folgenden Winter 2011 / 2012 stellen die Käufer fest, dass es ihnen nicht möglich ist das Haus und insbesondere der ausgebaute Dachboden richtig zu beheizen. Sie streiten daraufhin mit dem Verkäufer und werfen ihm vor, dass der Energieausweis einen falschen, d.h. besseren Energie-Standard verspricht, als das Haus tatsächlich bietet.

Der Verkäufer renkt ein und legt im Januar 2014 einen korrigierten Energieausweis vor. Die Käufer beauftragen darauf einen Sachverständigen, der den entstandenen Schaden, bzw. Minderwert feststellen soll zwischen dem bezahlten und dem tatsächlich "erhaltenen" Haus.

Der Sachverständige der Käufer schätzt den Minderungswert auf 22.000 Euro. Der Verkäufer lehnte es jedoch ab diese Summe samt Zinsen zu bezahlen. Das Landgericht Schleswig-Holstein weist am 7. November 2014 die Klage ab und das Oberlandesgericht bestätigte am 28. Februar 2015 auch dieses Urteil. Lesen Sie die weiteren Details:

Worüber streiten die beiden Parteien?
Wie verläuft der Streitfall?
Wieso ist der erste Energieausweis fehlerhaft?
Wie hoch ist der geschätzte Minderungswert?
Wie kommen die fehlerhaften Angaben zutage?
Wie verteidigte sich der beschuldigte Verkäufer?
Wie entscheidet das Landesgericht den Streitfall?
Was fordern die Käufer in der Berufung?
Warum wird die Berufung abgewiesen?

Worüber streiten die beiden Parteien?

Es geht im Grunde genommen darum, ob dem Käufer für die fehlerhafter Angaben im Energieausweis des erworbenen Wohnhauses ein Ausgleich für den behaupteten Minderwert zusteht. Aufgrund des notariellen Kaufvertrags vom 24. Februar 2011 erwerben die Käufer vom Verkäufer ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus Baujahr 1934.

Im Kaufvertrag haben die Parteien unter der Überschrift "Gewährleistung" Folgendes vereinbart: "Der Verkauf erfolgt im übrigen …wie besehen und unter Ausschluss jeglicher Haftung für Fehler und Mängel, gleich welcher Art. Von dem Haftungsausschluss ausgenommen sind Ansprüche des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grobfahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich."

Nachdem die Käufer den Kaufpreis bezahlt haben sollte der Verkäufer ihnen das Grundstück und Haus überlassen.

Wie verläuft der Streitfall?

Der Verkäufer bewohnt das Haus vor dem Verkauf jahrelang selbst. In dieser Zeit entfernt er im Obergeschoss die Decke zum Spitzboden und richtet auf der erhöhten Ebene sein Schlafzimmer ein. 2009 beauftragte er einen Makler das Grundstück samt Haus zu verkaufen. Der potenzielle Käufer spricht den Makler auf den Energieausweis an.

Daraufhin beauftragt der Verkäufer einen Sachverständigen, den er bereits von früher kennt, einen Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs auszustellen. Der Verkäufer reicht den Energieausweis an den Makler weiter. Noch vor dem Abschluss des Kaufvertrages überreicht der Makler den Käufern den Energieausweis.

Wieso ist der erste Energieausweis fehlerhaft?

Dieser erste Energieausweis vom 23. Dezember 2010 weist als Jahres-Primärenergiebedarf beispielsweise 264 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m² a)), bei einem jährlichen Bedarf an Heizöl-EL von 188,8 aus. Der Aussteller besichtigt das Haus nicht und übernimmt die Maße und Angaben vom Verkäufer. Allerdings kennt er das Haus bereits von früher, weil er des Öfteren als Gast eingeladen ist.

Die Käufer und der Verkäufer diskutierten weder während des Vertragsabschusses beim Notar noch außerhalb über die Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation.
Später jedoch stellen die Käufer fest, dass der Energieausweis nicht korrekt ist und verklagen den Verkäufer. Letzterer legte daraufhin einen korrigierten Energieausweis vom 22. Januar 2014 vor. Dieser weist nun einen Jahres-Primärenergiebedarf von 279 kWh/(m² a) und einem jährlichen Energiebedarf an Heizöl-EL von 201,7 aus.

Wie hoch ist der geschätzte Minderungswert?

Strittig bleibt zwischen beiden Parteien die Frage, ob der Energieausweis - den sie vor Vertragsabschluss erhalten - auch die 42-seitige Projektdokumentation beiliegt war oder sie diese erst nach Abschluss des Kaufvertrages im Notariat mit den übrigen Grundstückspapieren erhalten.

Später bemängeln die Käufer, dass die Angaben zu den verwendeten Baumaterialien und Schichtenaufbauten – beispielsweise im Steildach – nicht korrekt seien.

Sie beauftragen deshalb einen Sachverständigen, der die "abweichende energetischen Situation" untersucht. Der Fachmann gelangt zu dem Schluss, dass sich der Verkehrswert der festgestellten Abweichung auf rund 22.000 Euro beläuft und die jährlichen Mehrkosten für die Heizung circa 400 Euro betragen. Der Käufer schätzt den Kostenaufwand für eine Dämmung des Daches – nachdem er einen Dachdecker befragt - auf unter 10.000 Euro.

Der Käufer fordert danach den Verkäufer per Anwaltsschreiben auf, dass er anerkennt, dass er verpflichtet sei eine Nacherfüllung zu leisten: Konkret bedeutet dies, dass der Verkäufer das Dach mit derjenigen Dämmung errichtet, die im Maklerexposé, Produktbeschreibung und Energieausweis angegeben ist. Die Gesamtkosten schätzt er nach eingeholten Angeboten zwischen 28.492 Euro und 46.452 Euro ein.

Alternativ räumt der Käufer dem Verkäufer die Möglichkeit ein, innerhalb der gesetzten Frist den Minderungsbetrag von 22.000 Euro zu bezahlen. Doch der Verkäufer lehnt diese Forderungen entschieden ab.

Wie kommen die fehlerhaften Angaben zutage?

Die Käufer behaupten, sie hätten die Projektdokumentation mit dem Energieausweis vom Makler in digitalisierter Form erhalten und an einen Architekten weitergeleitet mit der Anfrage, welche Investitionen auf sie zukommen würden.

Der beauftragte Fachmann besichtigt zwar das Haus, gibt jedoch anhand des Energieausweises und der Projektdokumentation an, dass die neuen Eigentümer wohl 5 bis 10 Jahre "Ruhe mit dem Haus" hätten. Den Architekten haben die Käufer insbesondere auf energetische Maßnahmen angesprochen, da sie bislang in einer Wohnung mit sehr hohem Heizwärmebedarf lebten.

Im Winter 2011/2012 stellen sie jedoch mit Entsetzen fest, dass sich die Räume des gekauften Hauses nicht ausreichend beheizen lassen.

Im August 2012 teilt ihnen ein Dachdecker mit, dass das Dach nicht mit einer Stärke von 14 cm gedämmt sei.

Die Käufer sind der Meinung, dass der Verkäufer recht wohl gewusst hätte, dass das Dach nicht hinreichend gedämmt ist und dass sich das Dachgeschoss nicht ausreichend beheizen lässt. Dem Verkäufer unterstellen die neuen Eigentümer, dass er auch gewusst hätte, dass der beauftragte Sachverständige unzutreffende Angaben gemacht hätte.

Wie verteidigte sich der beschuldigte Verkäufer?

Der Verkäufer verteidigt sich mit den Argumenten, dass er den Energieausweis nur auf Anraten des Maklers habe erstellen lassen, ohne dass ihm bekannt gewesen sei, welche Informationen der Aussteller benötigen würde.

Es sei allerdings offensichtlich zu einem Missverständnis zwischen ihm und dem Aussteller gekommen, als dieser nach der Stärke der Dämmung des Dachgeschosses gefragt habe. Er selbst habe erwidert, dass er eine 14 cm starke Dämmung im Spitzboden am Giebel eingebaut habe. Dabei sei er von dieser Stärke ausgegangen, weil er unterstellt habe, die Sparrenstärke entspreche der Stärke der Deckenbalken.

Das Dach habe er nicht geöffnet. Er meine auch, dass er im Jahre 1987 die Sparren voll ausgefüllt habe. An Einzelheiten könne er sich nicht mehr erinnern. Zu den Dämmstärken im Bereich des übrigen Daches habe er keinerlei Aussagen getroffen. Das Mittelgeschoss sei ebenfalls 1987 von einem Unternehmen ausgebaut worden, ohne dass er wisse, welche Dämmung dort eingebaut worden sei. Die übrigen Angaben in der Projektdokumentation seien ihm völlig unbekannt.

Wie entscheidet das Landesgericht den Streitfall?

Das Landgericht weist die Klage der Käufer ab mit der Begründung, dass „ein Sachmangel nicht vorliege", da von einem 77 Jahre alten Haus keine Wärmedämmung nach dem Stand der Technik des Jahres 2011 erwartet werden könne.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Energieausweis. Für dessen Richtigkeit habe der Verkäufer nicht einstehen wollen. Dafür spreche insbesondere, dass seinerzeit noch nicht einmal die Pflicht zur Übergabe eines Energieausweises bestanden habe.

Die Käufer seien davon ausgegangen, dass das Energiegutachten schon richtig sein werde. Bei der Beurkundung sei nicht über das Gutachten gesprochen worden.

Was fordern die Käufer in der Berufung?

Daraufhin gehen die Käufer in Berufung und fordern 22.000 Euro plus Zinsen vom Verkäufer und zwar mit folgenden Argumenten:

Die Vorlage von Energieausweis und Projektdokumentation habe bei den Käufern zu einer konkreten Vorstellung über den Kaufgegenstand im Hinblick auf die verkehrswesentliche Eigenschaft des Energieverbrauches bzw. der Energieeffizienz insbesondere bei einem Altbau geführt.
Für eine Beschaffenheitsvereinbarung reiche es aus, wenn eine verbindliche Beschreibung der Kaufsache durch den Verkäufer erfolge und dieser konkludent zu erkennen gebe, dass seine Angaben den Zustand des Vertragsgegenstandes wiedergeben sollen.
Das Dachgeschoss lasse sich in kalten Wintern nicht über 9 Grad aufheizen.
Der von den Käufern beauftragte Architekt habe sie bei der gemeinsamen Hausbesichtigung darauf hingewiesen, dass man den Dachaufbau von außen durch Anheben von Schindeln prüfen könne. Wegen des seinerzeitigen Schnees auf dem Dach hätten sie eine solche Prüfung nicht vorgenommen.
Der Verkäufer habe gegenüber dem Sachverständigen grob falsche Angaben über die Dämmung gemacht, so dass ihm bekannt gewesen sei, dass der Energieausweis fehlerhaft gewesen sei.
Auch ein Anspruch aus schuldhafter Verletzung vorvertraglicher Pflichten komme in Betracht. Dieser werde durch den Gewährleistungsausschluss nicht erfasst. Hätte der Verkäufer den Käufern mitgeteilt, dass er selbst die Daten für den Energieausweis ermittelt gehabt habe, hätten die Käufer den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen.

Warum wird die Berufung abgewiesen?

Das Landgericht erkennt den Anspruch der Käufer nicht an und weist die Klage am 13. März 2015 ab. Der Verkäufer muss den beanstandeten Minderwert aufgrund der unzutreffenden Angaben im Energieausweis dem Käufer gegenüber nicht ausgleichen.

Das Gericht begründet das Urteil folgendermaßen:

Die Käufer können eine Minderung nicht aufgrund eines vertraglichen Gewährleistungsanspruches gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 441 (Minderung), § 437 (Rechte des Käufers bei Mängeln) Nr. 2. 2. Var., § 434 (Sachmangel) verlangen. Denn trotz der von den Angaben im Energieausweis und der Projektdokumentation abweichenden energetischen Eigenschaften und der behaupteten schlechten Beheizbarkeit der oberen Etage weist das Hausgrundstück keinen Sachmangel auf.
Aber auch ein auf das negative Interesse gerichteter Anspruch der Käufers auf Ersatz des behaupteten Minderwertes des Hauses kommt weder nach BGB § 280 (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung), § 311 (Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse) Abs. 2 in Verbindung mit BGB § 241 (Pflichten aus dem Schuldverhältnis) Absatz 2 unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen eine vorvertragliche Aufklärungspflicht noch eines deliktischen Handelns nach BGB § 823 (Schadensersatzpflicht) Absatz 2 in Verbindung mit dem Strafgesetzbuch StGB § 263 (Betrug) in Betracht.

Redaktion: Melita Tuschinski, Redaktion EnEV-online.de

Quellen und weitere Informationen:
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht: Urteil vom 13.03.2015, Aktenzeichen 17 U 98/14 | 7 O 203/13 Landesgericht Itzehoe, www.schleswig-holstein.de/DE/Justiz/OLG/olg_node.html

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